La Svizzera vieta la vendita degli immobili residenziali fra non residenti

di Maurizio Gardenal, Avvocato, Sara Marchese, Dottoressa, Studio legale internazionale Gardenal & Associati di Milano
Articolo pubblicato su “Diritto 24″, rubrica del Sole24Ore.com, 19 luglio 2017

Gli investimenti immobiliari stranieri in Svizzera sono disciplinati essenzialmente dalla legge federale conosciuta come “Lex Koller” la quale pone limitazioni all’acquisizione di proprietà da parte di soggetti non residenti in Svizzera.

Con una pronuncia del giugno 2017 la Suprema Corte federale ha stabilito – per la prima volta nella storia del paese – che la vendita di proprietà immobiliari tra due soggetti non residenti sia consentita solo in determinate comunità.

Come noto, fatte salve determinate eccezioni, i non residenti in Svizzera necessitano di una specifica autorizzazione allo scopo di acquistare unità immobiliari per ragioni di soggiorno: la legge federale fissa le regole che presiedono all’ottenimento del permesso.

Inoltre, la legge federale autorizza le autorità cantonali – nel rispetto della disciplina federale – ad istituire il rilascio di permessi sulla base di criteri stabiliti a livello locale.

In particolare, la legge cantonale ha facoltà di autorizzare i non residenti ad acquistare immobili sino al raggiungimento di una determinata “quota” che è normalmente soggetta a variazioni di volta in volta.

Inoltre, i Cantoni devono determinare le comunità che necessitano di “aprire” il mercato all’acquisizione di proprietà dall’estero allo scopo di promuovere il turismo dell’area.

Nella fattispecie sottoposta alla Corte il Regolamento del Cantone Vallese non includeva la comunità di Zermatt fra quelle che necessitano di sviluppo turistico.

Nondimeno, sulla scorta di una prassi in essere nel suddetto Cantone i permessi per la vendita di abitazioni fra non residenti sono estesi alla totalità del territorio e non solo “confinati” presso le comunità “designate” a condizione che l’acquisto sia stato perfezionato in conformità alla disciplina federale.

Il principale argomento sostenuto dal Cantone Vallese è che tali transazioni non intaccano la quota riservata ai residenti e pertanto non comporterebbero lesione alcuna delle regole poste a salvaguardia delle comunità locali non costituendo di per sé un incentivo” di natura turistica.

Sul punto si è pronunciata la Suprema Corte Federale che ha respinto gli assunti dell’autorità cantonale sostenendo – in sintesi – che i permessi possono essere rilasciati ai non residenti solo nelle comunità indicate ossia “autorizzate” a promuovere il turismo non riconoscendo rilevante, a tal fine, la tesi che di fatto ” la quota” resterebbe invariata.

Le proprietà residenziali in parola – sostiene la Corte – sono connesse sul piano formale con la loro specifica collocazione geografica e pertanto la concessione di un permesso sulla base della “Lex Koller” presuppone che la relativa proprietà sia posta in una comunità che, sulla base della legge cantonale, necessita di promuovere il turismo.

Nella descritta situazione, appare priva di fondamento la vendita di una abitazione tra non residenti al di fuori delle comunità “designate” al fine di sviluppare il turismo.

Una tale vendita richiederebbe un ulteriore autorizzazione o una specifica esenzione che nella fattispecie non sussistono conclude la Corte, ponendo fine ad una prassi più “liberale” che perdurava da lungo tempo a livello cantonale.

La decisione afferisce ad una proprietà situata nella comunità di Zermatt ma deve intendesi estesa a tutto il territorio federale.

D’altro canto, la lista cantonale delle comunità che necessitano di promuovere il turismo vengono aggiornate frequentemente con l’effetto che i non residenti potrebbero trovarsi nella impossibilità di vendere l’immobile ad altro “alien” se al momento della vendita la comunità di appartenenza di quest’ultimo non fosse più ricompresa tra quelle “autorizzate“.

Inutile dire che, alla luce del provvedimento in parola, coloro che desiderano vendere un’immobile potrebbero trovarsi gravati dal vincolo di reperire un acquirente nel piùristretto mercato “locale” con evidente impatto sul valore della transazione.

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