Nuovi oneri fiscali in Germania a carico degli investitori immobiliari

di Maurizio Gardenal, Avvocato, Sara Marchese, Dottoressa, Studio legale internazionale Gardenal & Associati di Milano
Articolo pubblicato su “Diritto 24″, rubrica del Sole24Ore.com, 21 novembre 2016

Recentemente le autorità tedesche hanno ritenuto di rendere operativa una disposizione che impone al compratore nella compravendita immobiliare di corrispondere al fisco una somma sino ad un massimo del 25% del prezzo complessivo.

Tale onere grava sul compratore a titolo di sostituto per conto del venditore a garanzia del pagamento dell’imposta sul reddito a carico di quest’ultimo.

Vale notare che in passato il fisco tedesco aveva rinunciato, in linea di principio, ad applicare la ritenuta in oggetto nonostante la stessa sia prevista dalla sezione 50a (7) della legge sulle imposte.

L’autorità ha facoltà di determinare l’importo di tale prelievo sulla base dell’effettiva capacità di reddito del venditore: pertanto nel caso di investimenti a debito effettuati da operatori che non dispongano di altra solvibilità nel paese quest’ultima potrebbe pretendere il versamento dell’importo nella sua totalità.

Nella descritta situazione, la transazione potrebbe essere a rischio qualora il prezzo della compravendita risulti insufficiente per estinguere il finanziamento contratto dal venditore contestualmente al versamento dell’imposta da parte del compratore.

Invero, nella prassi, il venditore spesso necessita di incassare una parte consistente del prezzo di acquisto al fine di estinguere il finanziamento e le relative garanzie reali.
Pertanto il compratore, nel caso fosse gravato anche dell’onere fiscale potrebbe essere indotto a pagare una somma che supera il prezzo di acquisto convenuto per acquisire la piena disponibilità dell’immobile.

In siffatto contesto, appare opportuno che le parti accertino anticipatamente con le autorità locali la posizione fiscale del venditore in relazione a tale imposta ovvero stabiliscano nel contratto clausole ” ad hoc” a tutela del compratore nel caso la compravendita non possa concludersi per responsabilità imputabile alla parte venditrice.

In ogni caso, una accorta e preventiva valutazione di tale aspetto sia in fase di verifica dell’entità dell’eventuale obbligazione fiscale che in fase di negoziazione del contratto possono rivelarsi utili a prevenire indesiderati contenziosi.

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